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初期白癜风能治好吗 http://pf.39.net/bdfyy/zqbdf/181213/6712021.html 国家的一盘大棋 周末了，突然来了个超级大新闻。 6月4日，财政部等四部门发布《通知》），将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。 自01年7月1日起开展试点，试点区域包括：河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省。 自0年1月1日起全面实施征管划转工作。 划重点： 国有土地使用权出让收入，也就是卖地收入。 相关制度，叫土地出让金制度， 没有土地出让金制度， 就没有中国的房地产行业。 也就没有几十年改革开放以来叱咤风云的地产大佬， 例如：王健林，许家印、孙宏斌...... 说他重要， 还有一个佐证。 中国的财政收入， 简单说就是“四本账”，按照规模排列如下： 第一本，一般公共预算，主要是税收。近5年税收平均占比达到83%，非税收入占17%。 第二本，政府性基金收入，主要是卖地收入。在年，卖地收入占比85%，00年占比93%。 第三本是，社保基金预算，就是我们交的养老医疗失业等保险。 第四本是，国有资本经营预算，央企国企上交的利润。 卖地收入是重点， 不仅是它数量巨大，财政部统计，00年卖地收入亿元。 更重要的是它全部归地方政府支配，不象税收那样要与中央分成。 各地政府把卖地收入作为建设城市的主要资金来源， 或者通过其控制的国有企业用土地融资借债， 就是人们所说的“土地财政”。 经济发展离不开启动资金，地方想要发展，就会陷入一个困境，地方财政要筹集资金就得加税，加税何其困难，一块两块的增加额外税收体量不一定与社会成本成正比，众口铄金更何况加税呢。 能满足发展资金的税源得有几个特点：体量大、受众广、隐蔽性高，能满足这三个条件的只有房地产相关税种。 结合我国工业化带动的城镇化，扩张性货币政策的历史背景，小到县城也会玩土地财政，直接征收的隐形税轻松破万亿，即使现在连中大型城市越来越多的房价跑不赢通胀，很多投资者是抢着交。 收到了钱，之后地方对此巨大财富的使用对城市的发展尤为关键，有些城市乘风迅速快速发展，产业结构推进带来了更好的薪资和就业，同时增加公共福利返还的方式又回到了地方居民身上。 从税收角度是取之于民用之于民，高的返还比又进一步吸引更多年轻人落户城市保障土地转让金形成良性循环，这些年轻人带来的是多个钱包以及二三十年的负债来支撑城市发展，当然也享受到了城市提供的就业和公共福利。 为什么要把土地出让金划转税务部门征收？ 其实早有信号。 去年9月份，中办、国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》(以下简称《意见》)。 《意见》明确，从“十四五”第一年开始，各省（区、市）要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到“十四五”期末，以省（区、市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50％以上。 那么，现在土地出让金中，往农村投入了多少？ -年的数据是6.6%。 高层显然也看到了这个问题。 以前用于农村的支出太少， 以后不但要提高，还要提高、再提高！ 这就是中央的房地产调控全国一盘棋。 土地供应两集中，迈出了第一步。 出让金改税务征收，是第二步。 未来，地方在房地产行业的话语权重，将越来越低， 要知道年之前，全国各地为了扩城，疯狂卖地，结果“入不敷出”，欠了一屁股账，数目惊人，后来才有了年那波全国去库存，来填补黑洞。 事实证明，很多城市高估了自己的运营能力。 这次转化部门收管权后，卖地收益虽然也在用于支持地方建设发展，但会在中间设一道监管门槛，不能随便乱花钱。 6月4日的《通知》，把地方政府卖地的钱，换了一个会计科目，从“政府性基金预算”中挪到“一般公共预算”。 这个变化影响非常巨大，因为他们的使用权限不一样。 “政府性基金”设立明目收钱的时候，卡得很紧，可是一旦开收了，管的就松了。 根据《政府性基金管理暂行办法》，各级财政部门可以自行征收政府性基金，也可以委托其他机构代征政府性基金。 在使用方面，地方政府也有很大的决定权，不少都是报同级财政部门审核。 “政府性基金”就相当于地方政府的小金库，用于搞搞城市建设啊，给基础政府和事业单位发点补贴和福利啊等等。 但是，“一般公共预算”的收支就不一样了。 其约束非常严格，收入和支出都得层层上报，定了就不能改，有很多部门监督，并且审计的重点也包括有没有违规使用资金等等。 总之一句话，对于地方政府来说，钱进了“一般公共预算”，就相当于不是你自己的了，只是经过你的手而已。 土地出让金改由税务部门征收后，会极大地压缩地方政府对土地出让金支配的权力，长期来看会抑制地方政府卖地的冲动，一定程度上减轻对土地财政的依赖，提高土地出让金使用的效率，但是在没有新的税收来源的情况下，土地出让金依然是地方财政支撑。 卖地的钱都不属于地方政府管了，地方政府呵护土地市场，呵护房地产的心思也就没有了。 其次也可能为房地产税的出台铺路。 地方政府收入减少了，那要想维持城市发展速度，势必要开辟新的增收渠道。目前，一般公共预算收入中，还是间接税(增值税、消费税）为主的税制。为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，房产税、遗产税等直接税占比一定会提高。房产税，也由此带来了更多的想象。 房地产税出台程序繁杂，最重要的是要衡量与土地出让金之间的取舍。之前出让金归地方管，收多少钱中央根本不知道，也无法做判断，现在有了数据库，更方便管理。 对于存量房市场，比如北上广深，房地产税的收益肯定要大于卖地收益，而三四线城市，新房居多，那么肯定要优先照顾土地出让金。 最重要的，如何做到土地利益最大化。 对楼市整体影响不大，地照样卖，钱照样收。 但地方不能随便扩城发展了，这样对地方炒新区概念是利空的，尤其是没有经济支撑的三四线小城市，之前忽悠老百姓的基建项目，也可能出现被“砍掉”的风险。 隐形的博弈为什么中央要下这盘棋呢？这是因为以往地方利益和中央的房地产调控之间，其实始终有着隐形的博弈。毕竟土地财政命脉所系，经营城市、提升地价、确保房地产繁荣，是一种本能。年，中央提出“房住不炒”的调控思路，不少人都领教了其政策威力。这些年，各地出台了无数房地产调控政策，调控政策的规模、次数、范围等等，每年差不多都会创新高。针对房企、金融机构、中介、炒房客等房地产参与主体，也都推出了相应的调控手段。领导们还专门开会，有意无意的透露一个底线：每年房价涨幅不能超过10%，绝对房价不能超过年高点。哪个城市的房价松动了，住建部的领导赶紧去调研，然后发文点一下这些城市的名字。但是，就在成千上万条楼市调控政策打击之下，不少城市的房价又屡创新高。民众开始愤怒的质疑，这轮楼市调控跟以往有何不同？！楼市调控不起作用的根结何在？其实大家都知道，开发商不是推动房价的主力军，中介的暗箱操作也掀不起风浪，根源在于地方政府出台的政策“阳奉阴违”，始终对自己下不去手。我们先看一下他们都出台了哪些调控政策：1、限购。“房住不炒”是调控思路，你一刀切的出个限购政策算怎么回事？让刚需咋弄？净搞些幺蛾子，要么人为的把城市里面的居民分为三六九等，要么违背人伦，搞得假离婚、假结婚泛滥。上面给的压力大了，就只盯着“不炒”可劲儿做表面文章，甚至不惜牺牲“房住”的政策。、限售。这么多年，憋了个新招，蒙谁呢？从逻辑上看，限制住了房地产的流动性，金融市场会给房子一个流动性折价，有利于降房价。但是，这有用么？限售的结果就是，减少市面上房子的供给。我们用最朴素的经济逻辑就知道，市场上一个东西减少了，在需求不变的情况下，价格一定会上涨啊。3、限贷。跟限购一样，本质上就是一刀切的降低购房需求，从而期望降低房价。这样打击炒房客的同时，也打击了刚需。4、房企融资。过去，开发商一直背黑锅，被大家视为房价上涨的罪魁祸首，因此大家骂起开发商来非常来劲，直到一个房企老总给算了一笔账大家才发现：原来开发商也是弱势群体啊。5、金融机构和中介。不否认这些确实是房价上涨的因素，可问题是，这些只是帮凶，不是主谋啊。我们打击这些房价上涨的帮凶来，那手段真叫一个狠，就是有意无意的忽视“主谋”，也没人敢说。说了一般情况，我们再看几个具体例子，更能体现其政策特征。1、据贝壳研究院监测显示，4月份60城首套房贷利率为5.38%，较3月增加4个基点；二套房贷利率为5.65%，较3月增加3个基点。自00年11月房贷利率止降回升至今，首套、二套房利率分别累计上升17个、13个基点。划重点：首套房房贷利率比二套房利率涨幅更大！这不是净瞎胡闹嘛！“房住不炒”，逻辑应该是鼓励首套住房，让更多无房者更容易买房；限制二套房，卡死三套房等，严厉打击炒房。这倒好，首套房利率上升幅度比二套房上升幅度还大，这种行为是什么？看刚需没有选择，对刚需薅羊毛下死手呗！据贝壳研究院数据，首套房贷利率方面，最高的城市为成都、洛阳、开封，利率水平均为6.13%。惠州首套房贷利率为6%，也处于相对高位水平。这些城市的银行，没有一点良心，也不讲zz。、跟新房政策相比，二手房政策手段更加犀利。进入01年，各城市对二手房的调控政策频出，从月初深圳率先出台二手房指导价格开始，东莞、无锡等10座城市陆续出台二手房调控政策。二手房指导价格啊，规范二手房价格信息发布行为啊，中介及自媒体不得渲染个别成交案例啊等等。更赤裸的是，直接打击二手房融资和贷款。据悉，合肥、重庆等城市，要么已经对二手房停贷，要么即将对二手房停贷。大家可以观察一下，各地楼市调控有个规律，基本上实在被逼的没办法了，就先对二手房下个狠手，至于新房，他们不会轻易下狠手。咋想的？二手房不是房子啊，不能满足居民的居住需求啊？你这对二手房下死手，明摆着就是要锁死二手房市场呗。可关键是，大家的购房需求还在啊，不能买二手房，只好去买新房呗。新房需求多了，也会让开发商多去拿地盖新房。开发商多拿地，谁最开心？地方政府嘛，真金白银哗啦啦的流到小金库里面了！土地财政，就是楼市屡次调控，却没有作用的根源。土地财政才是房价上涨的源动力。地方政府控制着买地节奏，房价疲软了赶紧烧一把火，先把土地市场暖热。房价热起来了，赶紧趁机卖地捞一笔。地方政府怎么可能下得去手，挥刀自宫呢？根据财政部公布的数据，01年前4月全国卖地收入占一般公共预算收入的7%、占地方一般公共预算收入的5%、占全国税收的3%。地方财政块收入里面，卖地收入的贡献达到5块钱。哪些城市卖地收入最高？哪些城市土地财政依赖度最高？根据中指研究院报告，00年，全国城市土地出让金总额为5.9万亿元，同比增加16%。上海、杭州、广州、南京四城超过亿，北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿，福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过亿。而土地财政依赖度，可以用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。易居房地产研究院的测算结果显示，当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重，年近九成城市土地财政依赖度超过50%。根据土地财政依赖度这一比值，通过细化分析，可以将30个典型城市分为三大类：第一，超高土地财政依赖城市（≥%），占据样本城市的四成。包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州。第二，高土地财政依赖城市（50%~%），接近样本城市的五成。包含苏州、天津、厦门、沈阳等城市第三，相比之下，土地财政依赖较低的城市较少政策的效应首先，土地出让金返还或将不复存在由自然资源部门征管国有土地使用权出让收入，存在很多不规范的征管行为。各地政府为了政纪和地方经济，出台一些列优惠政策，甚至各地还会出现优惠政策的血拼。比如地方政府为招商引资无原则返还土地出让收入，比如土地出让金返还权利寻租，比如政府先用土地出让金返还政策，把投资商骗过来，然后不履行承诺。 其次，土地出让金税收筹划将无存在空间土地出让金存在时，市面上就存在所谓的筹划。只要是对于地方政府返还的出让金，是计入收入还是冲减成本存在争议，甚至还有人筹划和地方政府商议不同的方式返还，可以筹划不同税负出来。如果这部分后续由税局统一征收，那么这部票据管理，税收政策将更加清晰明确。 第三，旧改可能加快，因为土地二次开发利用所获的增值收益，政府是可以自己分配的。地方政府回归常识，会大力发展共有产权房，和公共租赁用房，解决民众的住房问题，从而发展本地产业。没有了地方政府的推动，很多企业不愿意做的一级土地整理。怎么办？大概率将由国企和央企巨头介入，承当更多“公益”功能。 最后，虽然只是改了征管方式，但是将会掀起地方土地出让金管理的遮羞布。孩子以前的压岁钱，自己放在存钱罐里面，自己保管。现在爸妈帮你把压岁钱存在银行卡里面，要用你和爸妈说一下，爸妈又不会花你的钱。钱还是你的，变没变你懂的。 文件也说了，征管机关变了，征管方式变了，但土地出让金还是非税收入的性质没有变。不存在中央与地方财政的分享的问题，不涉及中央地方分配的问题。但是以前的存钱罐到现在的银行卡，你说变了还是没变？ 具体将掀起地方对土地出让金管理的什么问题？请详细看以下第二点，重点看看几个涉及土地出让金的案件。 随便检索几个裁判文书上的这类案件。 乱象一：土地出让金返还用途不明，返给企业还是返给地方财政？国企和政府闹起来了，甚至影响国企改革。 太原航宇电子仪器厂诉太原市小店区人民政府不履行返还土地出让金二审行政裁定书。案号：（）晋行终字第15号。 原告太原航宇电子仪器厂诉称，年度，原告向太原市政府缴纳土地出让金.3万元，市财政局根据市政府有关政策及批示，将该款扣除10%的廉住房保障金58.63万元后，剩余款项返还到被告财政。 根据并企改办[]7号《关于进一步明确区属企业土地出让金返还有关问题的通知》精神，太原市政府有关会议精神以及被告的具体实施办法，该出让金应于年1月底向原告返还。 原告不间断地向被告申请返还剩余款项37.69万元。 但时至今日仍未能返还原告该笔款项，严重影响原告国有企业改制，给原告造成重大经济损失。 乱象二：土地出让金返还，可以有寻租空间？行贿和玩忽职守都有发生。 张红奎行贿罪二审刑事裁定书。案号：（）内09刑终3号原判认定，被告人张红奎于年9月17日、年6月日分别通过招标取得了开发东乌旗乌里雅斯太镇昌盛园小区国有土地使用权，并根据合同约定交纳了土地出让金万元和定金30万元。 当时东乌旗政府有返还土地出让金的优惠政策，东乌旗财政局先后返还了张红奎万元土地出让金，并扣除了5万元的费用，剩余万元。 张红奎为了要回剩余万元土地出让金，通过时任呼和浩特市市长汤爱军打招呼认识了时任锡林郭勒盟盟委副书记武文元，在武文元的帮助下，要回了万元土地出让金。 事后张红奎为了感谢武文元，在武文元的办公室给了其一根重克的金条，经鉴定该金条价值为19万元。 被告人何某某1玩忽职守案。案号：()太少刑初字第33号本院认为，被告人何某某1身为国家机关工作人员，在担任县企业改制领导组成员兼办公室主任处理杨庙储备库改制方案批复问题上，未按企业改制程序履行职责，盲目听从时任常务副县长兼改制领导组副组长许国民的安排，制发同意杨庙储备库改制方案批复文件，致使原本子虚乌有的“杨庙储备库”改制合法化，庞涛、王耀洲得以借改制之机骗取土地出让金返还款，给国家造成重大经济损失，其行为已构成玩忽职守罪。 乱象三：土地出让金各地政府管理混乱 瓦房店市城乡规划建设局与瓦房店市得利房地产开发有限公司不当得利纠纷一案民事裁定书。案号：（）辽民初号本院经审查认为，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。 ”财政部门、国土资源管理部门对于土地出让收支的管理是履行其法定职责的行为，本案原告将已收取的土地出让金返还给被告，依据的是瓦房店市人民政府《关于大连汽贸房屋开发有限公司土地使用等有关问题的会议纪要》，是基于其行政管理职权所实施的行为，并不是基于民事法律关系实施的行为，原告作为行政机关，具有行政优益权，现其认为将土地出让金返还给被告错误，应行使其行政优益权，依照相关行政法律规定，向被告下发追缴决定。 乱象四：政府先把利用政策把企业骗过来，然后打官司，实际地方土地返还政策是无效的。 清流县嵩溪镇人民政府与清流丰誉置业有限公司合同纠纷一审民事判决书。案号：（）闽民初号本案争议焦点为:案涉合同、协议中土地出让金返还条款的效力问题 （一）案涉合同、协议中土地出让金返还条款的效力问题。嵩溪政府认为，土地出让金应实行专款专用，嵩溪政府与丰誉公司之间签订的《投资合同书》、《补充协议》、《付款协议》、《嵩溪镇旱坑地块收储挂牌及嵩溪镇文化广场、道路建设合作协议》中关于土地出让金返还的内容违反了《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》的规定，故无效。 预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇 |
