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物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 “物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 而我们日常生活所说的“物业”，通常是指物业管理人员或者物业管理公司。特别是住宅小区更是如此。 新开发的住宅小区，一般由开发商以招标的方式，委托物业公司负责前期物业管理，直至小区业主委员会成立，或者召开业主大会。已经入住的小区，由业主委员会以招标或者评选的方式选择物业管理公司来管理小区。也可以将小区分成不同的管理区域，如保安、保洁、电梯维护等，委托专业的公司负责。也可以由业主委员会成立物业小组，自行管理。 除了业委会，另一个与物业有关的单位是社区居民委员会，简称“居委会”、“社区居委会”，“社区居民委员会”为中国大陆地区城市街道、行政建制镇的分区即“社区”的居民组织，即城镇居民的自治组织，地位类似于农业区的村民委员会，工作服务的对象为城市、镇非农业居民为主。 根据居民委员会组织法的规定，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 不设区的市（县级市）、市辖区的人民政府或者它的派出机关（街道办事处）对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。 实际上，居委会对物业并没有管辖权，一般情况下在各自的职权范围内协商解决。 物业公司归房管局物业科管理，管理物业公司的资质审核、资格证年审及物业公司违反规定时的处罚等。其主要责任有以下几点： （1）负责全市物业管理地方性法规的制订、起草工作； （2）负责全市物业管理企业资质的初次审核工作； （3）负责全市物业管理小区服务等级的考核、评定，配合物价部门核定收费； （4）全市物业共用部位共用设施设备维修基金的归集和使用审核管理工作； （5）指导监督建设单位实施住宅小区前期物业管理的招投标工作； （6）指导全市物业管理企业在所辖区域内创优达标活动； （7）指导各中心镇管理所的物业管理工作以及白蚁的预防灭治工作。 小区的物业归县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门管理，主要负责物业的准入以及物业违反规定的处罚和其它基础性的工作。而监管由业主负责，物权法物业管理条例等赋予了全体业主对物业选聘的主动权和监督权。相关单位只是指导物业和小区的工作，没有直接的管理权。 真正能决定物业命运的是小区业主!任何部门也代替不了小区全体业主的意志，毕竟小区是社会单位，不属于行政组织，只有小区全体业主最能管住物业公司。 所以，说到底球还是在业主手中。 既然物业的监管由小区业主自行负责，那就继续探讨一下小区业委会选聘物业流程： 1、首先，房地产管理部门对业委会进行指导、监督，业委会应就解聘、选聘物业管理公司的有关事项及时报告给房地产管理部门和居委会，并认真听取他们的意见和建议。 2、业委会应当就选聘物业公司方案召开会议和作出决定。 3、业委会应当按照相关规定，召开业主大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。作出决定后，业委会应当及时以公告的形式告知全体业主。 4、选聘物业公司工作完成后，业委会应当以公告的形式告知全体业主。 5、业委会跟选聘的物业公司签订服务合同。 选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。 虽然业委会不具备独立的法人资格，但是在以下情形下可作为原告参加诉讼： 1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的； 2、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的； 3、物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的； 4、其它损害全体业主公共权益的情形。 例如，今年十一月二十二日，蚌埠市经开区万方水晶城小区业委会主张前物业公司蚌埠市宇鹏物业公司返还小区的公共区域收益得到蚌山区人民法院的支持，前物业公司被判支付业委会37万多元。 但是业主委员会没有自己能够拥有完全所有权的的财产，也没有相应的资金来源。业主委员会日常的工作场所同样存在不确定性，甚至缺乏这样的场所。现实中业主委员会仅由数名业主组成，他们有自己的事业或者工作，很难全身心投入监督物业的工作中。而普通业主根本没有足够的时间、精力、能力对物业进行有效的监督，这就造成物业监督呈现真空状态，给物业一个错觉，它们是小区的管理者，而不是服务提供者。这种思想上的错位，往往导致物管工作的懈怠、工作态度蛮横无理、甚至财务混乱等不良局面。例如，最近某小区女业主向物业反应小区环境恶劣，要求予以改善时，受到物业经理挥腿相向；甚至有些小区还规定业主回家时间，超时不开门。 物业本来是一种服务，但是在某些地方越来越呈现出鱼龙混杂的趋势，它们把小区当成自己的势力范围，为所欲为。人们呼吁取消物业的呼声越来越高。说到底，这是由于监管部门工作缺位所致，应该尽快改善，才能使物业回归本来的服务属性。 |
