[主持人]:

各位网友上午好，欢迎登录“中国大连”政府门户网站“在线访谈”！今天我们邀请到大连市不动产登记中心副调研员孟猛、主任科员孙鹏做客本期访谈，解读不动产登记服务事项，并回答网友提问。欢迎二位嘉宾做客本期访谈。

[嘉宾]:

谢谢主持人，各位网民朋友们大家好。非常高兴今天能借助“在线访谈”这个平台与广大市民就不动产抵押登记问题进行沟通和交流。市自然资源局、市自然资源事务服务中心以及市不动产登记中心将紧紧围绕“一切为群众，一切方便群众”的服务宗旨，持续优化营商环境，为办事企业和群众排忧解难，深化“马上就办、办就办好”的工作要求，着力抓好队伍建设和窗口建设，以更加“高效、快捷、优质、方便”的服务赢得办事企业和群众的满意。

[嘉宾]:

真诚希望市民朋友们对我们的工作提出宝贵的意见和建议。同时，也借此机会，向长期以来给予我们工作关怀和支持的社会各界和广大市民表示衷心的感谢。

[主持人]:

贷款还清，如何网上办理抵押注销登记？

[嘉宾]:

债务人结清贷款后，抵押权人和抵押人通过“互联网+抵押登记平台”共同提出抵押注销申请并提交抵押注销数据，经我中心核准无误的即完成抵押注销登记。抵押人在抵押银行提交一次手续，即可完成还款、注销抵押登记和领取权证手续。此项业务方式暂时仅适用于已经实现与“互联网+抵押登记平台”对接的金融机构，下一步将面向全市金融机构展开。

[主持人]:

除抵押和抵押注销登记外，还有哪些抵押相关业务可以通过平台办理？

[嘉宾]:

一是查询业务，登记机构与金融机构数据共享，严格划定数据开放边界，确定信息共享范围，科学制定数据接口建设标准及数据服务标准。在登记机构和金融机构互认电子数据真实性、有效性基础上，以双向点对点模式完成数据传输，过程中涉及的查验、申报、查询及其他操作数据均形成日志实施监测。对已开展网上申报业务的金融机构提供查询和推送功能。

二是登记业务，包括但不限于已取得权属证书不动产权的一般抵押权和最高额抵押权设立、变更、注销登记；抵押权预告的设立、变更、注销登记；带抵押的商品房转移登记（预告转正式抵押登记）等。

[主持人]:

通过“互联网+不动产抵押登记”平台办理的业务，精简了哪些材料？

[嘉宾]:

根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则相关规定审验申请人和收取相关材料。线上办理的业务，基于不动产登记机构和金融机构数据互联互通、互信互认，经金融机构审验申请人及申请人材料后将信息推送至中心进行登记；同时，优化抵押登记申请书、抵押借款合同两份材料为《大连市不动产登记申请及合同概要》；取消抵押注销登记中的纸质还款证明，以银行推送电子记录作为依据由系统自动记载。金融部门的身份证明到中心报备并定期更新，避免金融机构反复提交营业执照等共性材料。

[主持人]:

贷款前和贷款后应注意哪些事项？

[嘉宾]:

1、贷款前房屋权属已发生变化的房屋不申请登记。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”夫妻婚姻存续期间取得的房产虽登记在一方名下，但属于共同所有，离婚后应当依据分割协议依法办理析产登记；

但在现实中许多人离婚后以为持房屋离婚时的分割协议就放心了，一旦遇到房屋的转让、抵押或动迁补偿时，因房屋权证未及时变更，离婚后的对方找不到、不予配合或提出其他条件，使登记陷入困境给自己带来困扰；在房屋继承时常常发生这样的情况，原权利人去世后，继承人不及时办理继承登记，多年后时过境迁，继承人可能已经发生变化，办理抵押登记或其他登记时比较麻烦。

[嘉宾]:

2、还款后不及时办理抵押注销登记。当今社会，房屋抵押作为一种融资渠道越来越普遍的出现在人们的日常生活和工作中。办理贷款时，金融机构会和产权人到登记机构办理抵押登记。贷款还清后，相应的也应办理抵押注销登记。但现实生活中，很少有人会及时到房屋登记机构办理抵押注销登记。

有的人认为不着急，什么时候办理都可以；有的人认为办不办没什么大事，反正不影响正常居住；更有甚者，认为已经到银行还清贷款了，根本无须办理抵押注销登记。上述几种做法都不可取。在这里提醒大家，办理抵押注销登记一定要及时。如果住户一直不到登记机构解除抵押，房屋将一直处于抵押状态，不能办理交易、变更等任何手续。

[网友]:

公有住房产权转移登记是否可以由购房人单方申请？

[嘉宾]:

公有住房产权是否出售是由产权单位决定的。产权单位到大连市住房城乡建设事务服务中心申请允许出售公房的批文。产权单位持此批文和其他相关材料到我单位申请产权转移登记，所以此项业务是由产权单位到我中心申请办理的。

[网友]:

年承租了西岗区一处民宅，想办房改房产权，但产权单位不予配合，能办理产权登记吗？

[嘉宾]:

依据《建设部关于房改售房登记发证若干规定的通知》（建房[]号）第一条按照房改政策出售公有住房的单位，必须持有合法的《房屋所有权证》。《辽宁省出售公有住房试行办法》（辽改字[]2号）第五条单位向职工出售住房，须先将出售计划及价格报所在房改办审批。使用权办理产权,属于公有住房出售产权转移登记。公有住房出售属政策性转让，产权单位必须具备《房屋所有权证》及房改办批文。

承租人申请产权登记，须经房屋所有权单位同意，产权单位依据承租人提供的《房屋租赁证》及《退休证》，针对房屋类区、楼层、朝向、折旧及工龄等事项进行核算、审核后，到我中心申请办理公有住房出售产权转移登记。产权单位若不配合，承租人将无法单方办理产权登记。

[主持人]:

办理公有住房产权转移登记应提交的要件有哪些？

[嘉宾]:

公有住房产权转移登记应由产权单位提交以下材料：

1、大连市不动产登记申请书原件；

2、购房人及配偶身份证明，户籍证明、婚姻情况证明等复印件；

3、《公有住房租赁证》复印件；

4、《购房职工93年前工龄认证单》原件或离退休证复印件；

5、《购房人职级认证单》原件；

6、投资代建协议书和现金交款收据原件；

7、《公有住房买卖合同》原件；

8、《出售公有住房房价计算、审核表》原件；

9、购买公有住房付款收据复印件及维修基金收据原件。

[网友]:

办理公有住房产权转移登记的流程有哪些，时限是多少？

[嘉宾]:

申请公有住房产权转移登记分为前期预审，购房人缴费和正式受理三个环节：

1、前期购房人需到产权单位提交个人材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明和工龄证明等相关材料，由产权单位填写相关表格，计算好房价之后，将材料提交到我中心三楼房改窗口预审。

2、预审合格后，购房人持缴费通知单到西岗公积金部门缴纳房款，到银行部门缴纳维修基金。3、产权单位持购房人的缴费单据到我中心房改窗口（三楼15、16号）递交手续，正式进入登记受理流程：窗口受理（1个工作日）-审核人员审核（2个工作日）-科长复核记载(1个工作日)。登记费标准为80元/件。

[主持人]:

历史遗留商品房的范围该如何界定？

[嘉宾]:

解决历史遗留的房屋产权登记问题一直是困扰各地房地产登记机构的工作难题。我市从解决历史遗留商品房产权登记入手，在摸清商品房楼盘底数、解决购房人产权登记实际问题出发，以市政府名义连续出台了多个解决商品房历史遗留产权登记问题的《会议纪要》，为处理和解决购房人办理产权登记制定了依据，为社会稳定和维护产权人的合法权益起到积极作用。

[嘉宾]:

在全面实行不动产统一登记和法律法规越来越完善的形势下，而处理和解决历史遗留的房屋产权登记至今没有明确的法律法规或政策，因开发建设单位合并、吊销、注销、改制或变名，登记机构将承担极大压力，面临着极大的风险，也使许多产权人的权益得不到保障。

为进一步规范商品房历史遗留的产权登记行为，维护交易安全，保护产权人的合法权益，依据《不动产登记暂行条例》、《物权法》等相关法律、法规规定及市政府解决商品房历史遗留产权登记问题的《会议纪要》精神，结合营商环境的要求，目前，我中心对历史遗留的商品房范围界定为：

凡购买年12月31日以前竣工并已投入使用，且绝大多数购房者已办理产权登记的商品房项目，在年2月前出售的商品房均属于政府解决商品房销售和产权登记历史遗留问题范围内。

[主持人]:

申请历史遗留商品房转移登记应提交哪些要件？

[嘉宾]:

历史遗留商品房的住宅和非住宅办理时提交的要件不同。住宅部分提交材料如下：

1、对符合规定的商品房项目住宅部分，买卖双方共同申请并提交下列材料，工作人员实地查看无异议的，予以登记。①、大连市不动产登记申请书（原件）；②、双方申请办理商品房历史遗留问题承诺书（原件）；③、申请权利人身份证明（复印件）④、商品房买卖合同等权属来源证明材料（原件）⑤、相关税费、维修基金缴纳凭证（原件）；⑥、测绘报告（原件）；⑦、申请义务人营业执照（复印件）、授权委托书（原件）、受托人身份证明（复印件）。

[嘉宾]:

非住宅部分提交材料如下：

1、非住宅部分由开发企业提供详规，对符合规定、工作人员实地查看无异议的，按如下要求办理产权登记：①、此前已为部分购房人办理过产权登记的多层建筑、高层建筑的地上非住宅，由买卖双方共同申请提交（同住宅）材料，应为其办理产权登记。②、此前已为部分购房人办理过产权登记的多层建筑、高层建筑中的地下室、半地下室，现场核实如所申报的地下室、半地下室具有独立使用功能或与地上非住宅关联使用的，应为其办理产权登记。

2、该栋楼非住宅部分（包括裙楼部分）从未办理产权登记的或与详规批复不符、以及属于独栋非住宅的，现场核实后以专题业务会议形式研讨决定是否予以登记（详规中明确规定属人防工程等公益设施的不予办理）。3、对于无法提供详规的项目，应调查项目立项时间、此前办理情况、并到现场核实，一事一议。

[网友]:

房屋属于历史遗留范围内，但开发建设单位不存在，该如何办理房证？

[嘉宾]:

关于开发建设单位已不存在的历史遗留商品房项目，依据市法制办[]98号复函的处理意见，按如下要求办理产权登记：

1、经核查工商管理部门，开发建设单位已注销的,承继其债权债务的单位或自然人提供有关承继文件，由全体股东为购房者出具不动产权属登记的相关手续。

2、经核查工商管理部门，开发建设企业已被吊销的，如仍有固定的办公地点，留守人员，应由出资人为购房者出具不动产权属登记的相关手续。

3、开发建设企业已注销（或吊销），既找不到债权债务的承担者，又找不到出资人的，对购房人所购房屋此前开发建设单位已办理合同登记备案的，在本中心门户网站公告15个工作日后无异议的，可为购房人办理产权登记。未登记备案的，工作人员现场核查购房人居住情况，并由购房人提供在此居住的证明，在本中心门户网站及小区内公告15个工作日后无异议的，可为购房人办理产权登记。

4、对未按历史遗留商品房项目办理过产权登记的项目，应由开发建设单位申报项目资料，中心以专题业务会议形式研讨决定可否按历史遗留项目办理。

[网友]:

通过什么渠道可以查询到该房屋是否存在查封抵押等状况？

[嘉宾]:

为进一步优化我市财产登记营商环境，降低不动产登记资料的查阅门槛，提升便民利企服务水平，按照国家发改委和省市自然资源部门要求，市不动产登记中心对标上海，在原只能通过个人身份信息查询本人房屋登记信息外，新增加了输入准确的房屋坐落查询已登记的房屋自然状况、是否存在查封抵押等限制内容，但不能查询房屋权利人。

市不动产登记中心在黄河街80号一楼自助查询大厅设置了“房屋自然状况查询区”，市民购买住房时，若对房源信息不放心需核实房屋状况可到专区进行查询。办理业务时，可直接输入精确的房屋坐落（与权证记载坐落一致），无需提供产权人身份证等材料，便可打印出已登记房屋的自然状况、有无抵押及查封等信息，但为保证公民隐私，房屋权利人等信息不对外公开无法查询。

[网友]:

打算贷款购买一套学区房，银行要求开具个人名下房屋信息查询证明。本人不在大连，有什么便捷的途径可以进行信息查询吗？

[嘉宾]:

《不动产登记资料查询暂行办法》规定，“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。”今年为进一步优化我市财产登记营商环境，提升便民利企服务水平，不动产登记信息实现通过省便民服务平台“辽事通”APP和“e大连”APP查询，市民本人可通过手机24小时随时随地查询名下房产信息情况。市民可通过手机下载“辽事通”APP和“e大连”APP，注册登录后选择“不动产查询”模块按照操作指南查询下载查询证明。

网上申请查询个人住房信息采用实名制，查询人必须依据中华人民共和国居民身份证实名注册，经人脸识别认证后方可查询。查询范围为大连市全市，查询人仅能查询本人名下的房屋信息。线上查询《登记信息查询结果》与大连市不动产登记中心人工窗口及大厅内自助查询机打印结果具有同等效力。

[网友]:

查询自家房屋的完税凭证，到市不动产登记中心调取房产档案，被告知房屋为房改房，无完税发票。这是怎么回事？

[嘉宾]:

《不动调取产登记资料查询暂行办法》第二条规定：“不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。”在实际操作中，因不同时期不动产登记过程中提交的材料不同，有些群众常用的房屋信息在登记原始资料中并不保存，了解下列小知识，可以避免白跑腿：

1.年以前和年6月以后登记的商品房，“维修基金发票”不作为不动产登记受理要件，档案中不保存。

2.年以前登记的商品房档案中不保存完税凭证；

3.房改房无完税凭证。

4.年以后登记的商品房档案中不保存购房发票；

5.存量房无购房发票。

6.“建成年代”不属于权属登记信息，也不尽完整准确。在此温馨提示，遇到批量查询的情况时，建议有需要的单位和部门尽量自行到市不动产登记中心批量调取相关信息，不要让群众多跑腿。

[网友]:

在自家小区地下车库购买了一个开敞式停车位，由于当时地下车库正在施工，无法到现场实地选购，售楼处只提供了施工图纸，并告知停车位的面积和对应楼号位置，工程竣工后，售楼处告知购买的车位只能租赁，无法办理产权，这是为什么？

[嘉宾]:

我市规定下列三种情形不给予地下停车位办理产权：

一是停车位区域周边或上方有明显障碍物并且高度不适合停车的，如水泥柱、空调机或各种管线；

二是有外露的管道、阀门、公共前室、消防器材、电控箱等旁边设置的停车位，影响设施功能使用的；

三是地下人防工程内的停车位。如果购房人车位存在上述三种情况之一，将不能正常办理产权。建议购房人选购地下车位时既要看施工图纸又要进行实地查看，尽量不要选择上述三种不能办理产权的车位。

[网友]:

近日到市不动产登记大厅办理了不动产登记业务，因工作原因急需前往外地无法及时取证。遇到这种情况能否通过邮寄方式领取不动产权证书？

[嘉宾]:

根据《不动产权证书领取相关规定》，权利人应当持身份证件、领证回执到不动产登记大厅发证窗口领取权属证书。自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，为了方便市民办理业务，减少市民出行次数，市不动产登记大厅推出市内四区不动产权证书免费邮寄服务。

市民办理完不动产登记业务后，如需要邮寄领取不动产权证书，可持本人身份证、领证回执到登记大厅一楼发证科室申请邮寄。填写相关申请后，快递人员将在产权证打印后第一时间送证上门，群众不必在大厅等候取证，有效减少了跑腿次数，节省了时间成本。

[网友]:

想要将名下的一套房产赠与给父母，直系亲属间的房屋赠与是否需要办理购房资格证明？如何办理？

[嘉宾]:

根据大连市人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，我市自年3月起，实行房地产限售政策，购房人在限购区域（中山区、西岗区、沙河口区、高新园区）购买住房时，需办理购房资格证明。因动迁安置、房改、房屋互换、继承或遗赠、离婚析产、司法判决或调解、配偶之间变更产权人、父母赠与未成年子女、购买经济适用住房等不属于限购范围。

自今年6月8日起，市民申办购房资格证明全程实行“不见面”网上办理。市民可